Grundsteuer
Grundsteuer: Das gilt ab 01.01.2025 in Amberg
Ab dem 1. Januar 2025 gelten neue gesetzliche Bestimmungen für die Grundsteuer. Welche Auswirkungen hat das auf Grundstückseigentümer in Amberg?
Kontakt Steueramt
Stadt Amberg, Steueramt
Tel. 09621/10-2180
E-Mail steueramt(at)amberg.de
zuständig für
- Änderung der Hebesätze
- Ermittlung der Grundsteuer
Kontakt Finanzamt
Die Kontaktdaten des Finanzamts können Sie den Bescheiden des Finanzamts entnehmen
Infos auch unter: https://grundsteuer.bayern.de/
zuständig für
- Grundsteuererklärung
- Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
FAQ zur Grundsteuerreform 2025
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 das bisherige Bewertungssystem der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und infolgedessen im November 2019 das Gesetzes zur Reform der Grundsteuer verabschiedet.
Daher wurde jeder, der am 1. Januar 2022 Eigentümer eines Grundstücks oder Betriebs der Land- und Forstwirtschaft war, vom Finanzamt zur Abgabe einer neuen Grundsteuererklärung aufgefordert. Hieraus ermittelt das Finanzamt den neuen Messbetrag und teilt diesen den Eigentümern per Grundsteuermessbescheid mit. Der so ermittelte Messbetrag ist die Berechnungsgrundlage für die Gemeinde zur Festsetzung der Grundsteuer.
Der neue Grundsteuerbescheid wurde somit auf Basis des vom Finanzamt festgelegten Grundsteuermessbetrages erstellt.
Bislang wurde die Grundsteuer anhand von alten Grundstückswerten, sogenannten Einheitswerten, berechnet. Diese stammen für die alten Bundesländer teilweise aus dem Jahr 1964. Die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks wird durch diese Werte nicht widergespiegelt und gleichartige Grundstücke werden unterschiedlich behandelt.
Im Grundsteuergesetz wurde eine Öffnungsklausel aufgenommen, nach der den Bundesländern eigene landesgesetzliche Grundsteuerregelungen ermöglicht werden.
Der Freistaat Bayern hat sich für ein wertunabhängiges Flächenmodell entschieden. Für die Berechnung ist nun die Grundstücksgröße, die Gebäudefläche und die Art der Nutzung maßgeblich.
Der vom Finanzamt festgesetzte Messbetrag wird mit dem Hebesatz der Stadt Amberg (Stadtratsbeschluss vom 07.10.2024) multipliziert. Dies ergibt die jährliche Grundsteuer.
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer (Jahresbetrag)
Die Gemeinden sind berechtigt, die Hebesätze der Grundsteuer im Rahmen der Gesetze selbst festzulegen (gesetzliche Grundlage: Artikel 106 Abs. 6 Satz 2 Grundgesetz, § 1 Abs. 1 Grundsteuergesetz).
Die bisherigen Hebesätze wurden kraft Gesetzes zum 31.12.2024 außer Kraft gesetzt. Die Stadt Amberg hat deshalb für 2025 eine neue Hebesatzsatzung erlassen.
Die Zielvorgabe der Neuberechnung war die Aufkommensneutralität. Das bedeutet, dass die Stadt Amberg insgesamt hierdurch keine Mehreinnahmen erzielt, sondern die Grundsteuer-Einnahmen im Vergleich zum Vorjahr konstant bleiben. Für den einzelnen Steuerpflichtigen wird sich jedoch in der Regel die Grundsteuer ändern. Grund für diese Änderung sind die neu ermittelten Grundsteuermessbeträge, die nun als Basis für die Grundsteuerberechnung dienen.
Die Grundsteuer-Hebesätze der Stadt Amberg betragen:
Grundsteuer | Grundsteuer-Hebesatz | Grundsteuer-Hebesatz |
Grundsteuer A | 320 % | 320 % |
Grundsteuer B | 400 % | 355 % |
Die Bewertungsgrundlagen für Grundstücke haben sich mit Einführung der Grundsteuerreform ab 01.01.2025 grundlegend geändert und damit auch die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.
Die Stadt Amberg hat deshalb für 2025 eine neue Hebesatzsatzung erlassen. Die Zielvorgabe der Neuberechnung war die Aufkommensneutralität. Das bedeutet, dass die Stadt Amberg insgesamt hierdurch keine Mehreinnahmen erzielt, sondern die Grundsteuer-Einnahmen im Vergleich zum Vorjahr konstant bleiben. Für den einzelnen Steuerpflichtigen wird sich jedoch in der Regel die Grundsteuer ändern. Grund für diese Änderung sind die neu ermittelten Grundsteuermessbeträge, die nun als Basis für die Grundsteuerberechnung dienen.
Ändert sich der Eigentümer (z. B. durch Verkauf, Schenkung usw.) gilt folgendes zu beachten:
Im Jahr des Eigentumswechsels schuldet weiterhin der bisherige Eigentümer die Grundsteuer. Ab dem 01.01. des Jahres, nach dem der Eigentumswechsel stattgefunden hat, ist die Grundsteuer auf den neuen Eigentümer festzusetzen.
Der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes bildet die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer (§ 182 AO). Die Grundsteuerveranlagung auf den neuen Eigentümer kann somit erst erfolgen, wenn der entsprechende Messbescheid des Finanzamtes vorliegt.
Bis der neue Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes ergeht, schuldet der bisherige Eigentümer weiterhin die Grundsteuer. Sobald der Grundlagenbescheid für den neuen Eigentümer vorliegt, erhält der bisherige Eigentümer einen Aufhebungsbescheid über die Grundsteuer, mit dem seine Zahlungspflicht endet. Gegebenenfalls zu viel entrichtete Steuern werden rückwirkend zum Umschreibungszeitpunkt wieder erstattet.
(weitere Informationen siehe „Der Empfänger des Grundstücksbescheides ist nicht mehr Eigentümer…“)
Der neue Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes erfolgt zum Bewertungsstichtag 01.01.2022. Es werden somit die Eigentumsverhältnisse zu diesem Stichtag zugrunde gelegt. Die erstmalige Festsetzung der neuen Grundsteuer erfolgt jedoch erst zum 01.01.2025.
Achtung! Sollten sich in diesem Zeitraum die Eigentumsverhältnisse geändert haben, werden diese von Amts wegen berücksichtigt, sobald eine Mitteilung des Finanzamtes, die automatisch erfolgt, hierüber an die Stadt Amberg ergangen ist.
Sie brauchen nichts weiter veranlassen, die Änderung erfolgt von Amts wegen.
Wir bitten um Verständnis dafür, dass es aufgrund umfassender Rechtsänderungen zu Verzögerungen in der Bearbeitung bei den beteiligten Behörden kommen kann.
Die Stadt Amberg darf in diesem Fall ausschließlich auf Basis einer Mitteilung des Finanzamtes tätig werden.
(weitere Informationen siehe „Eigentumswechsel, was ist zu beachten?“)
In jedem Grundsteuerbescheid erfolgt eine Rechtsbehelfsbelehrung, auf diese wird hiermit verwiesen.
Bitte beachten Sie, dass durch Einlegung eines Rechtsbehelfs die Zahlungsverpflichtung NICHT gehemmt wird.
Richtet sich Ihr Einwand (z.B. Höhe des Grundsteuermessbetrages, Eigentümer, Datum der Zurechnung usw.) gegen die Festsetzung des Grundsteuermessbescheides (=Grundlagenbescheid), so ist der Rechtsbehelf nur beim zuständigen Finanzamt einzulegen. Ein zusätzlicher Widerspruch bei der Stadt Amberg ist in diesen Fällen nicht erforderlich.
Für Fragen zum Messbetrag steht Ihnen die Bewertungsstelle des Finanzamtes zur Verfügung.
Ändert sich der Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamtes, erfolgt automatisch eine Neuberechnung der Grundsteuer durch die Stadt Amberg. Sie brauchen nichts weiter zu veranlassen.
Die Grundsteuer A (agrarisch) gilt für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen.
Die Grundsteuer B (baulich) gilt für bebaute, unbebaute und bebaubare Grundstücke sowie Gebäude (z. B. Wohnhäuser, Stellflächen, Eigentumswohnungen).
Zu Wohnzwecken (z.B. für Betriebsinhaber, Mitarbeiter oder Altenteilerwohnungen) genutzte Gebäude oder Gebäudeteile gehören nach den ab 01.01.2025 anzuwendenden Bewertungsgrundsätzen nicht mehr zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, sondern bilden eine oder mehrere eigene wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens.
Somit fällt das Wohnhaus eines land- und fortwirtschaftlichen Betriebes nach neuem Recht unter die Grundsteuer B (baulich), anstatt wie bisher unter Grundsteuer A (agrarisch).
Sie haben die Möglichkeit, alle fälligen Abgaben bequem per Lastschrift einziehen zu lassen. Dazu benötigt die Stadt Amberg von Ihnen ein SEPA-Lastschriftmandat. Falls Sie dieses noch nicht erteilt haben, liegt dem Bescheid ein neues Formular bei. Bitte senden Sie dieses ausgefüllt und unterschrieben im Original an: Stadt Amberg, Stadthauptkasse, Marktplatz. 11, 92224 Amberg.
Wenn bereits eine Bankverbindung für den Lastschrifteinzug hinterlegt ist, wird Ihnen dies im Bescheid mitgeteilt. In diesem Fall liegt dem Bescheid kein weiteres Formular zur Erteilung eines SEPA-Lastschriftmandats bei.
Sollten Sie die Abgaben lieber selbst überweisen, können Sie die entsprechenden Bankverbindungen ebenfalls im Bescheid finden. Bitte beachten Sie, dass sich die Zahlbeträge für 2025 geändert haben. Überprüfen Sie daher, ob Sie Ihrer Bank bereits einen Dauerauftrag erteilt haben, und passen Sie diesen gegebenenfalls an.
Weitere Informationen zur Grundsteuerreform 2025 finden Sie unter:
Meilensteine auf dem Weg zur neuen Grundsteuer
Schritt 1: Grundsteuererklärung
Verpflichtende Abgabe der Grundsteuererklärung zum 01.01.2022 beim Finanzamt für alle Grundstückseigentümer
Ansprechpartner: Finanzamt (Die Kontaktdaten können Sie den Bescheiden des Finanzamts entnehmen); Infos auch unter: https://grundsteuer.bayern.de/
Schritt 2: Ermittlung des Grundsteuermessbetrags
- Bescheid über den Grundsteuermessbetrag
- Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge (für Grundstücke), bzw. Bescheid über den Grundsteuerwert (für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft)
Ansprechpartner: Finanzamt (Die Kontaktdaten können Sie den Bescheiden des Finanzamts entnehmen); Infos auch unter: https://grundsteuer.bayern.de/
Schritt 3: Änderung der Hebesätze
Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen)
- Bisher (bis 31.12.2024) 320 %
- Neu (ab 01.01.2025) 320 %
Grundsteuer B
- Bisher (bis 31.12.2024) 400 %
- Neu (ab 01.01.2025) 355 %
Ansprechpartner: Stadt Amberg, Steueramt: Tel.: 09621 10-2180, E-Mail: steueramt(at)amberg.de
Schritt 4: Ermittlung der Grundsteuer
Grundsteuermessbetrag (Finanzamt) x Hebesatz (Gemeinde) = Grundsteuer (Jahresbetrag)
Ansprechpartner: Stadt Amberg, Steueramt: Tel.: 09621 10-2180, E-Mail: steueramt(at)amberg.de